關鍵詞
民事房屋買賣合同外籍買受人合同履行責任認定
基本案情
原告上海某某房地產有限公司訴稱：原告向嚴某甲發出書面通知，告知其辦理房屋交付手續，但因其個人原因一直未能辦理，造成原告不得不為該套房屋和其租賃的車位代繳物業費。同時，嚴某甲尚有車位租金未付。后原告因其他案件得知，嚴某甲已在美國死于車禍，兩被告系嚴某甲的法定繼承人。原告遂于2009年11月、2010年7月兩次向兩被告發出律師函，催促其辦理相關手續并支付相應款項，但兩被告一直未來辦理。
被告嚴某乙未答辯。
被告楊某某辯稱，對合同內容及面積找補款并無異議，但其曾于接獲原告通知后多次赴原告處辦理相關交房手續，未料原告以未付清物業費為由拒絕辦理。被告楊某某曾向原告表示，如果拿到房屋鑰匙，即愿支付物業費，但原告既不肯辦理過戶手續，也不肯交付房屋鑰匙，致使其至今未能使用房屋。
針對被告楊某某的答辯意見，原告認為雖然被告楊某某確曾來要求交房，但嚴某甲共有兩個第一順位法定繼承人，原告無法單獨交給其中一人，且房屋過戶與房屋實際交接必須同時進行，故未予同意。
法院經審理查明：依法成立的合同受法律保護，雙方均應恪守約定，如有違約，應當承擔相應違約責任。但因不可抗力致使一方難以履行合同的，為法律所規定之例外情形。依照合同約定，原告應于交房日前10天書面通知嚴某甲辦理交房手續。原告雖于2005年5月17日發出書面通知，但此時嚴某甲已經死亡，對一個消亡的法律主體作出的書面通知，不能視為一次有效的通知，因此原告此時并未完成合同中約定的通知義務。但經查，雙方合同約定交房到期日為2005年5月31日，同年1月15日，嚴某甲即已身故，此時雙方均未發生遲延履行。
2007年3月17日，某銀行上海某支行起訴楊某某、上海某某房地產有限公司借款合同糾紛案件達成調解協議。此后，原告以另一法定繼承人未到場為由，拒絕實際交付房屋，致使被告楊某某無法管理案涉房屋?！?/p>
上海市靜安區人民法院于2012年2月8日作出（2010）靜民一（民）初字第2956號民事判決：一、被告楊某某、嚴某乙與原告應于本判決生效之日起十日內辦理相關手續，將案涉房屋產權登記為被告楊某某、嚴某乙共同共有，并實際交付；二、被告楊某某、嚴某乙應于本判決生效之日起十日內支付原告物業服務費9271.74元、維修基金6200.46元、有線電視初裝費420元、電表初裝費100元；三、被告楊某某、嚴某乙應于本判決生效之日起十日內支付原告面積找補款8848元；四、被告楊某某、嚴某乙應于本判決生效之日起十日內支付原告翻譯費10300元、送達費2000元；五、駁回原告其他訴訟請求。
上海某某房地產有限公司不服一審判決，提起上訴。因其未在規定期限內繳納上訴費，上海市第二中級人民法院于2012年7月13日作出（2012）滬二中民二(民)終字第1430號民事裁定：本案按上訴人上海某某房地產有限公司自動撤回上訴處理。雙方當事人均應按原審判決執行。
裁判理由
法院生效裁判認為：依法成立的合同受法律保護，雙方均應恪守約定，如有違約，應當承擔相應違約責任。但因不可抗力致使一方難以履行合同的，為法律所規定之例外情形。依照合同約定，原告應于交房日前10天書面通知嚴某甲辦理交房手續。原告雖于2005年5月17日發出書面通知，但此時嚴某甲已經死亡，對一個消亡的法律主體作出的書面通知，不能視為一次有效的通知，因此原告此時并未完成合同中約定的通知義務。但經查，雙方合同約定交房到期日為2005年5月31日，同年1月15日，嚴某甲即已身故，此時雙方均未發生遲延履行。由于嚴某甲之死并非其本人或原告故意所為，因此不能預見，也無法避免；而嚴某甲并非我國居民，原告無從知曉其死亡及繼承人通信情況，因死亡帶來的通信障礙無法克服。故嚴某甲的死亡是合同雙方均無法預見、不能避免且不能克服的客觀狀況，屬于不可抗力。因此，原告雖未能完成通知義務，過錯并不在原告，不能要求原告承擔因遲延履行產生的費用。案涉房屋已預登記在嚴某甲名下，該房屋在因不可抗力而無法交付期間產生的物業費用，是為了管理嚴某甲的財產發生的有益費用。該費用標準系業主公約所定，不可避免，因管理義務轉移對象不明，且不能因嚴某甲的個人意志減少，故該費用理應由繼承嚴某甲財產的兩被告在所繼承的財產范圍內承擔。同樣，房屋因不可抗力無法交付，其過錯亦不在被告。且依照法律規定，原告對嚴某甲的遺產有妥善保管之責任，理應及時支付管理費用，因此對原告就物業費違約金提出的主張，法院不予支持。
2007年3月17日，某銀行上海某支行訴楊某某、上海某某房地產有限公司借款合同糾紛案件達成調解協議。此時原告應當知道被告楊某某為嚴某甲的法定繼承人，因不可抗力造成的合同履行障礙已經開始消除，原告應當盡最大努力向嚴某甲的法定繼承人履行合同義務。而原告卻以另一法定繼承人未到場為由，拒絕實際交付房屋，致使被告楊某某無法管理案涉房屋。遺產在法定繼承開始后，未分割前，應視為全體繼承人共同共有，共有人的權利范圍及于整套房屋。當不存在其他約定時，各共有人都有管理的權利和義務。將房屋實際交付于繼承人之一管理，符合法律規定，同時并不會損害其他繼承人的合法權益。故原告拒絕實際交房，難謂有合理理由，就2007年3月之后發生的管理費用，不能得到支持。
對于原告關于辦理案涉房屋交付手續及過戶手續的訴訟請求，因原告主張合同約定的條件已經具備，兩被告亦無反對意見，法院依法可予支持。因過戶產生的有關費用，因其尚未發生，法院不予處理，由雙方當事人在辦理相關過戶手續時根據法律規定各自承擔。
原告主張的房屋面積找補款，在合同中已有約定，故依法可予支持。原告就此部分所主張的違約金系逾期支付違約金，因雙方在合同中明確約定該費用在交房時確定，而雙方至今沒有辦理交房手續，故被告并未發生逾期付費的情況，原告關于房屋面積補償款違約金的主張，法院不予支持。
原告主張的維修基金，在合同中有明確約定，法院依法可予支持。
原告主張的有線電視初裝費、電表初裝費，系完善案涉房屋功能、良好履行合同所支出的必要費用，有利于案涉房屋的價值提高，符合一般人對房屋使用的合理要求，法院對該項主張可予支持。
原告主張的翻譯費和涉外送達費用，因系原告啟動訴訟程序主張其合法權利所必須支出的費用，法院依法可予支持。
原告主張的律師費用，因于法無據，法院不予支持。
原告就車位租賃協議及該車位物業管理費提出的請求，因原告與嚴某甲在案涉房屋預售合同補充條款第七條中明確約定，停車位不包含在合同標的物范圍內，故原告就停車位提出的主張本案不予處理。原告如認為兩被告違約，可另行主張。
裁判要旨
不可抗力是指合同簽訂后，非因合同當事人的過失或疏忽，而是基于發生了合同雙方都無法預見、無法避免、無法控制和無法克服的意外事件（如戰爭、車禍等）或自然災害（如地震、火災、水災等），以致當事人不能依約履行或不能如期履行合同，發生意外事件或遭受自然災害的一方可以免除履行義務的責任或推遲履行職責。本案中，買受人因車禍死亡這一事件對于房屋買賣合同的雙方當事人而言都是不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。因此，雙方因不可抗力在法律規定的范圍內可部分或者全部免責。但同時，當事人亦應當采取措施，避免損失擴大，否則將對擴大的損失自行承擔責任。
關聯索引
《中華人民共和國民法典》第300條（本案適用的是2007年10月1日起施行的《中華人民共和國物權法》第96條）
《中華人民共和國民法典》第119條、第590條（本案適用的是1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》第8條、第117條）
《中華人民共和國民法典》第1151條、第1124條第1款、第1159條（本案適用的是1985年10月1日起施行的《中華人民共和國繼承法》第24條、第25條第1款、第33條第1款）
一審：上海市靜安區人民法院（2010）靜民一（民）初字第2956號民事判決（2012年2月8日）
二審：上海市第二中級人民法院（2012）滬二中民二（民）終字第1430號民事裁定（2012年7月13日）
